Si vols comprar pis a Barcelona, el més car no sol ser un error en el preu, sinó un error en l'ordre: enamorar-te d'un pis abans de saber si té càrregues, si el banc et finança o si el contracte d'arres et protegeix. És un ensopec molt freqüent. En aquesta guia posem els passos en ordre, et mostrem què costa cada un i on trobar els professionals que necessites. Cada impost i cada tràmit porta al costat la seva font oficial.
Com comprar un pis a Barcelona
L'ordre importa més que la velocitat: primer decideixes pressupost i finançament, després busques, comproves, reserves amb arres i només al final signes davant de notari. Si et saltes un pas, arrisques els diners del senyal.
- Fixa el pressupost total. Suma al preu els impostos i les despeses que veuràs més avall; en un pis de segona mà només l'impost ja és una xifra important.
- Consulta la hipoteca abans de buscar. El teu banc o un corredor hipotecari et diu quant et prestarien segons els teus ingressos.
- Busca el pis. Pots recórrer a una immobiliària que conegui el barri o mirar d'entrada la guia dels barris de Barcelona per tancar la zona.
- Comprova la finca. Nota simple, càrregues, deutes de comunitat, cèdula d'habitabilitat i certificat energètic.
- Reserva amb arres i fixa una data límit per a l'escriptura.
- Tanca la hipoteca (si la necessites) amb la FEIN a la mà.
- Signa a la notaria, paga els impostos i inscriu l'escriptura, normalment a través d'una gestoria.
Si no saps per on començar, explica'ns pel formulari què busques i et posarem en contacte amb professionals del directori.
Comprar habitatge a Barcelona pas a pas
Comprar habitatge a Barcelona és igual per a residents que per a no residents pel que fa a la part legal; el que canvia és el paperam al voltant. Si vius fora d'Espanya o acabes d'arribar, necessitaràs NIE i compte bancari espanyol, perquè els demanaran el notari, Hisenda i el banc. Un poder notarial permet que un advocat o una gestoria signi per tu.
El que sí és decisiu per a la butxaca és la classe d'habitatge:
| Aspecte |
Segona mà |
Obra nova |
| Impost principal |
ITP català sobre el preu |
IVA del 10 % sobre el preu |
| Impost de l'escriptura |
No hi ha AJD en la compravenda, perquè s'aplica l'ITP |
AJD de l'1,5 % |
| Què mirar a més |
Estat de l'edifici i derrames aprovades |
Garanties de la promoció i qualitats |
Si t'interessa un habitatge nou, comença per la nostra pàgina d'obra nova a Barcelona, on ordenem les promotores i comercialitzadores per les valoracions de Google. I abans de triar, repassa la guia dels barris de Barcelona, perquè el preu i l'oferta canvien molt d'un districte a un altre.
Què cal comprovar abans de comprar un pis?
Abans de pagar cap senyal has de comprovar el Registre, els deutes, els certificats i la situació urbanística. El notari verificarà identitat, titularitat i càrregues el dia de la signatura, però llavors ja has de saber les respostes.
El Consejo General del Notariado resumeix què convé saber abans de signar: qui signa pel venedor, si l'immoble té deutes, si la comunitat està al corrent i com es reparteixen les despeses, a la seva guia per comprar un habitatge. També avisa de les derrames aprovades per la junta de propietaris, que poden acabar sent un cost teu.
La nostra llista de comprovacions per a un pis de Barcelona:
- Nota simple. És un extracte del Registre de la Propietat amb el titular i les càrregues (hipoteques, embargaments). Segons el Col·legi de Registradors és informativa, i qui no n'és titular ha d'acreditar un interès legítim per demanar-la. Demana'n una d'actualitzada poc abans de signar.
- Deutes de comunitat. Un certificat de l'administrador de la finca que acrediti que el venedor està al corrent, i les actes de les darreres juntes per si hi ha obres aprovades. Un administrador de finques te'l pot facilitar.
- Cèdula d'habitabilitat. A Catalunya el venedor ha de lliurar la cèdula d'habitabilitat tant en habitatge nou com de segona mà, juntament amb el certificat energètic i l'etiqueta, segons el portal d'habitatge de la Generalitat.
- Certificat d'eficiència energètica. En vendre un habitatge existent se'n lliura còpia del certificat registrat i l'etiqueta, d'acord amb l'article 17 del Real decreto 390/2021.
- Llicències i obres. Qualsevol reforma, ampliació o ús turístic s'ha de contrastar amb l'ajuntament. Aquí és on un advocat o un arquitecte justifiquen els seus honoraris.
Què són les arres i com funcionen?
Les arres són un contracte de reserva amb un senyal econòmic. El Notariat les descriu com a opcionals però vinculants: si el comprador es fica enrere perd el que ha lliurat i, si ho fa el venedor, retorna el doble. Ho explica a la seva guia per comprar un habitatge.
Abans de signar-les en volem tenir quatre coses tancades:
- les comprovacions de la secció anterior, acabades;
- la hipoteca aprovada en principi, o una clàusula que t'alliberi sense perdre el senyal si el banc la denega;
- la data límit de l'escriptura, per escrit;
- el tipus d'arres (penitencials, per defecte, en què cada part pot desistir a canvi de perdre o duplicar el senyal) ben identificat.
La immobiliària sol oferir un model estàndard. Demana al teu advocat que el llegeixi abans de signar, no després.
Com funciona la hipoteca per comprar un pis?
Demanes una oferta a diversos bancs amb les nòmines i l'origen dels fons propis, i compares la FEIN de cadascun. Els bancs fixen les seves condicions, així que no citem percentatges de finançament ni tipus d'interès: canvien cada mes i depenen del teu cas.
El que sí podem confirmar amb la guia del Banc d'Espanya i amb la Llei 5/2019 de contractes de crèdit immobiliari:
- El banc t'ha de lliurar la FEIN, la seva oferta personalitzada, almenys deu dies abans de signar.
- El notari t'assessora gratis i comprova que has entès el préstec amb un test previ.
- Tu pagues la taxació. El banc paga notaria, registre, impost i gestoria de l'escriptura d'hipoteca.
El nostre consell: compara les FEIN una al costat de l'altra, fixa't en el tipus, les comissions i els productes vinculats, i no signis arres sense saber si el banc et finança.
Què fa el notari el dia de la signatura?
El notari llegeix l'escriptura, verifica la identitat de les parts i la titularitat del venedor, comprova les càrregues i la forma de pagament, i autoritza el document. No jutja si el preu és just.
Segons el Notariat, el notari comprova identitat i capacitat de les dues parts, el títol del venedor i si la comunitat està al corrent, i demana al venedor el certificat energètic. En la compravenda pots triar notari. Demana l'esborrany de l'escriptura uns dies abans i llegeix-lo amb calma; al llistat de notaries de Barcelona les tens ordenades per valoracions.
Després de la signatura cal presentar l'escriptura al Registre de la Propietat per inscriure la teva titularitat i liquidar l'impost. El normal és que ho faci una gestoria per tu.
Quant costa comprar un pis a Barcelona?
Sobre el preu has de sumar l'impost, la notaria, el registre, la gestoria i, si en contractes un, l'advocat. En segona mà l'impost és, amb diferència, la partida més gran. Donem percentatges només on una pàgina oficial els publica; en la resta expliquem qui fixa la tarifa.
| Despesa |
Pis de segona mà |
Obra nova |
| Impost principal |
ITP català: 10 % fins a 600.000 euros, 11 % de 600.000 a 900.000, 12 % fins a 1.500.000 i 13 % per sobre |
IVA del 10 % sobre el preu |
| AJD |
No es paga en la compravenda, perquè s'aplica l'ITP |
1,5 % sobre l'escriptura |
| Notaria |
Aranzel oficial, amb descompte màxim del 10 % |
Igual |
| Registre de la Propietat |
Aranzel oficial |
Igual |
| Gestoria |
Honoraris lliures |
Igual |
| Advocat |
Honoraris lliures |
Igual |
| Taxació (si hi ha hipoteca) |
La pagues tu |
Igual |
D'on surt cada dada:
- ITP. L'Agència Tributària de Catalunya publica l'escala progressiva vigent des del 27 de juny del 2025. Cada tipus s'aplica només al tram de valor corresponent. Hi ha tipus reduïts, com el 5 % per a menors de 35 anys, però exigeixen que sigui el teu habitatge habitual i complir límits de renda i terminis.
- IVA i AJD. El tipus reduït del 10 % per a edificis destinats a habitatge és a l'article 91 de la Llei de l'IVA. L'ATC fixa l'1,5 % per als documents notarials subjectes a IVA.
- Notaria. Els notaris apliquen un aranzel fixat el 1989, poden descomptar fins a un 10 % i han de lliurar factura detallada, segons el Notariat. Una bona part de la factura és una provisió de fons per a impostos i registre que el notari paga per tu.
Exemple: un pis de segona mà de 400.000 euros paga un ITP del 10 %, és a dir, 40.000 euros, abans de notaria, registre, gestoria i advocat. Si en costés 700.000, els primers 600.000 paguen el 10 % (60.000 euros) i els 100.000 restants l'11 % (11.000 euros), un total de 71.000 euros. Per això el mateix preu de venda et pot costar milers d'euros més o menys segons sigui habitatge nou o usat.
Quant triga a comprar-se un pis?
Els passos més lents solen ser la hipoteca i les comprovacions. Això és el que fixa la norma i el que no:
| Pas |
Què marca el termini |
| Nota simple |
Es demana en línia o al Registre; demana-la fresca abans de signar |
| Oferta d'hipoteca (FEIN) |
El banc l'ha de lliurar almenys deu dies abans de signar |
| Visita a la notaria |
Es fa abans de la signatura, amb el test del préstec |
| Cèdula i certificat energètic |
El venedor els ha de lliurar; si en falta un, s'endarrereix l'escriptura |
| Escriptura |
Data fixada a les arres |
| Inscripció |
La gestoria la presenta després de la signatura |
La resta depèn de tu i de l'altra part, així que desconfia de qui et prometi una data tancada d'entrada.
Quins professionals necessites?
No els necessites tots, però la majoria de compradors en fan servir quatre. No et podem recomanar una empresa sense veure el teu cas, però al directori totes s'ordenen per valoració i ressenyes, i ningú no paga per posicionar-se; el mètode és a com classifiquem.
